Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Содержание
  1. Расторжение договора аренды помещения при смене собственника
  2. Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса
  3. Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости
  4. Как расторгнуть договор долгосрочной аренды при смене собственника помещения
  5. Сменился собственник арендуемого помещения
  6. Заявление уведомление о расторжении договора аренды при смене собственника
  7. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  8. Образец уведомления о расторжении договора аренды
  9. Уведомление о прекращении аренды
  10. Особенности уведомления о расторжении договора аренды
  11. Письмо о прекращении договора аренды
  12. Письмо о расторжении договора аренды
  13. Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса
  14. Ситуация 1. Вашу компанию выселяют
  15. Факт нарушения нужно доказать
  16. Нет задолженности – нет и расторжения договора
  17. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  18. Основания и требования к составлению документа
  19. Составление и вручение уведомления
  20. На что обратить внимание нанимателю
  21. Важные моменты для арендодателя
  22. уведомительного письма
  23. Аренда недвижимости при смене собственника
  24. Досрочное расторжение договора аренды
  25. Основания для прекращения договора
  26. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
  27. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности.

Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента.

Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .

Обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате вправе лишь арендодатель. Потому если с требованием о взыскании долга, образовавшегося после перехода права на имущество, обращается прежний арендодатель, то решение суды выносят не в его пользу (постановления АС Московского округа от 03.06.2015 № Ф05-6065/2015 по делу № А41-60332/14).

Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса

Также помните о том, что если Вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то Вы имеете преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Поручите юристу письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

3. Ухудшение арендованного имущества, арендатор не делает капитальный ремонт имущества.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос¬рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. Поручите контроль за состоянием арендованного имущества начальнику административно–хозяйственного отдела.

Интересное:  Капитальный ремонт кто за него имеет право не платить

Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ.

К числу существенных нарушений договора, в частности, относится предоставление имущества в субаренду без согласия арендодателя. Об определении назначения имущества сказано выше.

Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

В соответствии с ч. 2 ст.

617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

Как расторгнуть договор долгосрочной аренды при смене собственника помещения

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как расторгнуть долгосрочный договор аренды при смене собственника? ЕСТЬ намерение купить помещение у ООО. Но у него есть договор долгосрочной аренды с ИП. У этого ИП есть долгосрочный договор субаренды с другим ООО. В случае покупки помещения готовы заключить прямой договор аренды с этим же ООО . Как поступить правильно?

Сменился собственник арендуемого помещения

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику.

Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.).

Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

26 Июн 2018      glavurist         198      

Источник: https://mainurist.ru/privatizatsiya/rastorzhenie-dogovora-arendy-pomeshheniya-pri-smene-sobstvennika

Заявление уведомление о расторжении договора аренды при смене собственника

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Поэтому так важно еще на этапе подготовки договора аренды прописать детально все условия по его досрочному расторжению.

Важно настаивать на конкретном указании таких положений: возможность у сторон отказаться от обязательств, если ответ утвердительный, то перечислить все возможные обстоятельства, когда можно воспользоваться этим правом.

Срок уведомления по поводу прекращения договора надо продумывать основательно, учитывая все возможные риски. Если договор составлен наспех, вероятность того, что вопрос станет предметом длительного судебного разбирательства, велика.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора Как грамотно подготовить уведомление Специальный бланк или другая унифицированная форма для уведомления о досрочном расторжении арендного договора не предусмотрены.

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Важно В связи с этим, настоящим уведомляем Вас о том, что Договор аренды от «12» января 2018 г. № 34 в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 3.2 Договора считается расторгнутым с момента получения Вашей организацией настоящего уведомления. Директор ООО «Крендель» Сидоренко С.С. 25 марта 2018 г.

АКТприема — передачипо договору аренды № от г. г.

Кр — ск дата Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева Василия Николаевича, действующего на основании Устава с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью»Соболь», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Николаевой Ирины Николаевны, действующей на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем: 1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № от , принял нежилое помещение № общей площадью 24 кв.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Арендатора:

  • собственник препятствует арендатору использовать имущество согласно с условиями договора;
  • арендатором узнал о недостатках, которые он не мог обнаружить, или предположить их наличие при подписании договора, и полноценное использование объекта в связи с чем невозможно;
  • собственник отказывается от проведения капремонта переданного в аренду объекта, что особенно актуально при среднесрочном договоре (от 1 года до 5-7 лет);
  • арендуемый объект по независящим от нанимателя причинам пришел в состояние, делающее невозможным его эксплуатацию.

Если дело по прекращению действия договора дойдет до судебного разбирательства, то Арендатор обязан предъявить суду подтверждение того, что им были предприняты попытки решить вопрос в добровольном порядке.

Уведомление о прекращении аренды

В каких случаях требуется уведомление Письменное подтверждение ожидаемого расторжения арендного договора потребуется в таких случаях:

  1. Если договор заключили на неопределенный срок. ГК регламентировано: прекращение возможно только после предупреждения о своих намерениях другой стороны. Уведомлять о своем желании съехать (или освободить помещение для арендодателя) необходимо за 3 месяца до желаемого финала.
  2. Если в документе есть условие, в соответствии с которым он может быть продлен автоматически.
  3. При отказе от выполнения условий договора одной из сторон, кто именно – значения не имеет.

При обоюдном согласии, как уже упоминалось, уведомление превращается в простую формальность.
Относительно одностороннего отказа, то обычно он влечен за собой материальный ущерб противоположной стороны.

Особенности уведомления о расторжении договора аренды

Если не вдаваться в детали, выявляя все нюансы, можно выделить несколько основных причин расторжения:

  • По соглашению сторон.
  • На основании решения суда, если инициатором выступает одна из сторон, предъявляющая конкретные нарушения ответчиком условий договора.
  • Судебное решение по требованию одной из сторон в ситуациях, которые предусмотрены ГК РФ или иными законами, а также самим договором.
  • Отказ от соблюдения условий договора одной стороной, если он допускается по закону или по соглашению сторон.

Вариант соглашения сторон – идеальный, так как в этой ситуации можно решить вопрос, не дожидаясь бумаг из суда.

Письмо о прекращении договора аренды

Внимание Воркута, пр-д Северный, 152 Уведомление о прекращении аренды 18 августа 2017 г. между ООО «ПарусФрегат» и мной был заключен договор аренды № 5 земельного участка, кадастровый номер 47:83762:329:2, общей площадью 1 248 кв. м.

, расположенного по адресу: Россия, Республика Коми, г. Воркута, ул. Власинская, 15, принадлежащего мне на праве собственности, сроком на 11 месяцев. Пунктом 3.

6 вышеуказанного договора предусмотрено преимущественное право Арендатора на заключение нового договора на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на определенный срок. Согласно ст.

622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил. На основании изложенного, уведомляю Вас о прекращении с 17 июля 2018 г.

ГК РФ, которая указывает, что если арендное соглашение заключено на неопределенный срок, то любая из сторон вправе отказаться от него в любое время.

Однако отказ будет правомерен только при соблюдении условия о предварительном уведомлении другой стороны о своем намерении за 1 месяц (в случае если арендуется недвижимость — за 3 месяца). П. 2 ст.

610 ГК РФ разрешает сторонам изменить установленные законом сроки уведомления об отказе от договора в тексте самого соглашения, поэтому если сделкой определены иные сроки, то следует придерживаться именно их.

Важно помнить, что по истечении срока для предупреждения об отказе от сделки договор аренды прекращается автоматически, то есть обращение в суд или иные инстанции в данной ситуации от сторон не требуется.

Письмо о расторжении договора аренды

Например, арендатору нужно подготовить помещение и привести его в надлежащее состояние, прежде чем передать его обратно арендодателю. Уведомление о расторжении договора аренды за неуплату и его образец П. 3 ч. 1 ст. 619 Кодекса предусмотрена возможность арендодателя досрочно расторгнуть арендное соглашение по причине невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки.

Прекращение аренды нежилого помещения – обычная практика рынка недвижимости. Причины такого шага многовариантны, инициативу могут проявлять как арендодатель, так и арендатор. Надо учесть, что при процедуре расторжения арендного договора нередко появляется необходимость в составлении письма-уведомления о расторжении договора аренды.

Как составить этот документ грамотно? статьи

  • 1 Правила расторжения договора
  • 2 В каких случаях требуется уведомление
  • 3 Как грамотно подготовить уведомление
  • 4 Передача письма — уведомления
  • 5 Образец уведомления

Правила расторжения договора Основания для расторжения арендного договора перечислены в ГК РФ.
Иначе, могут последовать печальные итоги, в виде разного рода санкций (штрафов, пени). Инициатива нанимателя Во внесудебном порядке договор прекращается по инициативе нанимателя:

  • путем переговоров и взаимных уступок, контрагентами найдено решение, удовлетворяющее обе стороны;
  • согласно ГК РФ, в любое время, если арендодатель был официально извещен не менее, чем за 2 месяца (и это не противостоит иным условиям контракта);
  • согласно ст.610 ГК РФ в любое время, если собственник был проинформирован за 3 месяца, если контракт подписан на неопределенный срок;
  • в иных ситуациях, если они прямо перечислены в договоре аренды.

Инициатива собственника объекта Если в контракте не прописан порядок его расторжения ранее установленного срока, и собственник «противится» оформлению акта на возврат помещения, то данный спор рассматривается в судебном порядке. В ст.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: порядок составления Для уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор аренды досрочно контрагенту необходимо подготовить соответствующее письмо, которое следует отправить по почте (с уведомлением о вручении для фиксации даты получения) либо отнести непосредственно контрагенту. В этом случае уполномоченный сотрудник организации-контрагента должен поставить свои инициалы, дату и подпись на втором экземпляре письма, что и будет подтверждать факт получения уведомления. Каких-либо специальных требований документа закон не предъявляет.

И арендатор, и арендодатель располагают возможностью расторгнуть арендный контракт по основаниям, предусмотренным законом или договором сторон. При этом обязательным требованием является соблюдение досудебного порядка решения спора. Если не соблюсти его, суд откажет в удовлетворении исковых требований. Особенности Ч. 1 ст.

450 ГК РФ (далее – Кодекс) регламентирует, что расторжение арендного соглашения производится по обоюдному согласию сторон (в общем случае). И это – наиболее приемлемый для каждого контрагента вариант развития событий – ведь не придется тратить время и нервы на судебные тяжбы и нести судебные издержки.

Если хотя бы одна из сторон не согласна прекращать правоотношения, к делу можно подключить суд.

Но это не всегда возможно. Так, арендатор может потребовать преждевременного расторжения только в случаях, указанных в ст.

Источник: http://02zakon.ru/zayavlenie-uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-pri-smene-sobstvennika/

Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника
На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье:

– В каких случаях Вашу компанию могут выселить из офиса- Что делать, если новый собственник повышает арендную плату

– Какие изменения в договор аренды следует внести при смене собственника

Если Ваша компания арендует офис, то однажды Вас могут выселить из него или без предупреждения поднять арендную плату. Особенно часто такая ситуация возникает при смене собственника имущества. Вы должны знать, что подобные действия незаконны. Разберемся, какие проблемы могут возникнуть и как их решить.

Ситуация 1. Вашу компанию выселяют

В Гражданском кодексе прямо сказано, что смена арендодателя – не повод для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Иными словами, новый собственник не может расторгнуть с Вами договор аренды лишь на том основании, что к нему перешло право собственности на данные помещения (см. Судьи посчитали выселение незаконным).

Случаи, когда арендодатель может досрочно расторгнуть договор, перечислены в статье 619 Гражданского кодекса.

1. Нецелевое использование имущества. Арендодатели часто стараются расторгнуть договор аренды, мотивируя это тем, что арендатор использует имущество не по назначению.

Защита в данном случае простая: если в договоре определено, как именно должно быть использовано имущество (например, склад, магазин, офис) Вам нужно доказать, что объект использовался так, как это прописано в договоре.

Обратите внимание, если в договоре не определено, как именно должно использоваться помещение, Вы вправе использовать его по своему усмотрению, не нарушая при этом законодательство.

2. Нарушение сроков оплаты. Арендодатель может расторгнуть договор, если Вы более двух раз подряд не внесли вовремя арендную плату. Поручите главному бухгалтеру проверить, все ли платежи были перечислены вовремя. Даже если Вы просрочили оплату, но успеете внести ее до того момента, когда арендодатель потребует расторжения договора – суд будет на Вашей стороне.

3. Ухудшение арендованного имущества, арендатор не делает капитальный ремонт имущества.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос¬рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. Поручите контроль за состоянием арендованного имущества начальнику административно–хозяйственного отдела.

4. Иные случаи. Договором могут быть предусмотрены иные случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Например, п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66.

Расторгать договор арендодатель может после того, как направит Вам письменное предупреждение. Здесь он должен указать, какие пункты договора Вы нарушили.

Поручите юристу внимательно изучить условия договора аренды и подготовить мотивированный ответ.

Так, например, если арендодатель ссылается на то, что Вы имеете задолженность по арендным платежам – приложите к своему ответу копии платежек, подтверждающих отсутствие задолженности.

Также помните о том, что если Вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то Вы имеете преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Поручите юристу письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

Аутсорсинг бухгалтерии от 1667 рублей в месяц. Персональная команда для вашего бизнеса: бухгалтер, юрист, налоговик, кадровик и бизнес-ассистент.

Достаточно часто компании заключают краткосрочные договоры аренды (сроком до одного года). В данном случае новый собственник вправе выселить Вас по окончании срока действия договора. Но и из этой ситуации есть выход.

Как показывает практика, большинство договоров аренды содержит фразу: «если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора в определенный срок, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях».

Если в вашем договоре есть такое положение, новый собственник имущества обязан соблюсти все условия, необходимые для прекращения действия договора. А именно направить в Ваш адрес уведомление о расторжении договора в письменной форме в установленный срок.

Если он этого не сделает, или, например, направит уведомление, пропустив установленный срок, договор будет считаться продленным на прежних условиях.

Факт нарушения нужно доказать

Компания «Фрукон» обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с ЗАО «Пассат». По договору аренды помещение должно было использоваться как склад алкогольной продукции. Однако, по данным компании «Фрукон», на части арендованного помещения было возведено строение, предназначенное под офис.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил, что сооружение было построено для улучшения работы сторожа, охраняющего склад.

Суд подержал позицию арендатора указав, что сам по себе факт возведения ответчиком в арендуемом помещении еще одного строения не может являться доказательством использования имущества не по назначению.

Нет задолженности – нет и расторжения договора

Восточно-Сибирская государственная академия культуры и искусств обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с Государственным Русским Драматическим театр им. Н.А. Бестужева.

Академия ссылалась на тот факт, что арендатор несвоевременно уплатил арендную плату с января по май 2005 года, что можно считать основанием для расторжения договора.

Однако суд поддержал арендатора, поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора, фактически были устранены до того момента, когда арендодатель подал исковое заявление.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 №А10-1374/06-Ф02-4114/06-С2

Компания «Русс-А» получила в аренду от ФГУАП «Полет» нежилые помещения, находящиеся в госсобственности. Впоследствии указанные помещения были проданы на аукционе и перешли в собственность ЗАО «Капо Дьюти Фри». К тому моменту договор аренды между ЗАО «Русс-А» и предприятием «Полет» продолжал действовать. Однако по решению третейского судьи компания «Русс-А» была выселено из помещений.

Не согласившись этим, ЗАО «Русс-А» обратилось в арбитражный суд и выиграло спор.

Судьи указали, что договор аренды в установленном порядке расторгнут не был, и его действие его не прекратилось, следовательно, вне зависимости от перемен принадлежности имущества разным собственникам, арендатор не может быть лишен прав пользования этим имуществом. Кроме того, указали судьи, у ЗАО «Капо Дьюти Фри» не было оснований для признания договора аренды недействительным.

По материалам постановления ФАС Московского округа от 28.10.2005 №КГ-А40/10639-05

Если собственник настаивает на повышении арендной платы и внесении соответствующих изменений в договор аренды, то ни в коем случае не соглашайтесь на это. Заставить Вас изменить старый договор и навязать Вам невыгодные условия новый собственник не вправе. Это также следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса.

Новый владелец вправе потребовать внести изменения в договор аренды лишь в части сведений об арендодателе. Иными словами, с ним Вы должны подписать дополнительное соглашение, в котором будет указано, что сменился арендодатель, а также прописаны его реквизиты (юридический адрес, банковский счет, ИНН и т. д.).

Поручите Вашему юристу, чтобы он проконтролировал эти моменты при подготовке дополнительного соглашения.

Возможна также следующая ситуация – в договоре указано, что арендодатель вправе изменить размер платы в одностороннем порядке. А значит, новый собственник может повысить арендную плату до такой величины, что Вы сами откажетесь от помещения.

Если это произошло, поручите юристу проверить, когда в последний раз повышался размер арендной платы. Дело в том, что менять ее владелец имущества вправе не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть новый собственник имущества не вправе требовать увеличения размера уплачиваемой арендатором арендной платы до истечения одного года с момента ее установления.

Логично предположить, что при смене собственника платить арендную плату Вы должны новому владельцу. Этой же позиции придерживается Высший арбитражный суд РФ. Однако возможна ситуация, что Вы узнали о смене собственника лишь после того, как уплатили арендную плату. Новый владелец может настаивать на повторной уплате аренды (см. Двойная плата). В данном случае, поручите юристу проверить:

– присылал ли новый собственник уведомление о том, что теперь за аренду надо платить именно ему (данное уведомление должно быть представлено Вам в письменной форме). Если такого уведомления не было, то новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом (п. 3 ст. 382 ГК РФ);

– действительно ли собственник является владельцем данного имущества. В частности, он должен представить доказательства, иначе Вы можете не перечислять ему арендную плату (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

АОЗТ «ГВЦ Интуриста» передало в аренду АО «Интурист-Холдинг Компания» часть помещений в принадлежащем ему здании сроком на 15 лет. В счет арендной платы за весь срок действия договора были засчитаны платежи арендатора, связанные с расходами на строительство здания. В последствии собственником здания стала компания «Стрейв».

Она обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды, на том основании, что АО не перечисляет арендные платежи. Однако суд, сославшись на статью 617 Гражданского кодекса, отклонил довод компании «Стрейв».

Также судьи указали, что «Интурист-Холдинг Компания» внесла прежнему арендодателю всю предусмотренную договором арендную плату и вправе пользоваться объектом аренды.

Сеть магазинов «Ежевика» создана в 1991 году, осуществляет розничную продажу продуктов питания и бытовой химии. Сегодня компания насчитывает шесть магазинов. Штат сети магазинов – 400 человек.

В договоре аренды нужно тщательно закрепить все устные договоренности, особенно это касается условий оплаты.

Часто бывает так, стороны договорились, что арендная плата составляет определенную сумму, которая всех устраивает, а стоимость уборки помещение, коммунальные платежи не прописали.

Вот и повод для конфликтов: каждая из сторон вправе предполагать, что это должен оплачивать контрагент. Лучше не оставлять недоговоренностей.

Или еще пример: в наших магазинах мы сдаем в аренду площади для игровых автоматов, банкоматов, кофейных аппаратов и т. д. зачастую владельцы думают, что будут платить только плату за площадь, которую занимают эти приборы. Но ведь нужно еще учитывать и стоимость электроэнергии которую они потребляют, а это ведет к значительному удорожанию арендной платы.

Другое дело так называемые «якорные» арендаторы, то есть те фирмы, которые арендуют у нас в супермаркете большие площади и торгуют сопутствующим товаром.

Например, мы торгуем продуктами питания, а эти арендаторы бытовой техникой, то есть мы привлекаем одну и ту же целевую аудиторию не являясь при этом конкурентами.

Конечно, с этими компаниями мы договариваемся совсем на других условиях – предоставляем всевозможные скидки.

Источник: https://delovoymir.biz/kak_arendatoru_izbezhat_problem_pri_smene_vladelca_ofisa.html

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

Основания и требования к составлению документа

Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.

Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.

Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения.

Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия.

Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.

При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий.

И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

В этом уведомлении должны содержаться:

  • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
  • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

Составление и вручение уведомления

Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
  2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
  3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
  4. письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
  5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

На что обратить внимание нанимателю

Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды).

Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований.

Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке.

В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор.

По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей.

Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

Скачать образец уведомления о смене арендодателя

Важные моменты для арендодателя

У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями.

При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении.

Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

  • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
  • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
  • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

уведомительного письма

Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде.

Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

  • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
  • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
  • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/obrazets-uvedomleniya-o-smene-sobstvennika-arenduemogo-pomeshheniya.html

Аренда недвижимости при смене собственника

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Расширенный ответ:
Действительно, согласно п.1 ст.617  ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст.387  ГК РФ).
В соответствии со ст.

310  ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п.2 ст.450, ст.619, ст.620  ГК РФ).
Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и “безмотивно”, т.е. в отсутствие виновных действий другой. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п.2 ст.450.1  ГК РФ) и прекращение обязательств (п.2 ст.453  ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п.2 ст.610  ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. Договор аренды может предусматривать возможность отказа от его исполнения в том числе и по указанному в вопросе основанию.
В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п.1 и 2 ст.450 ГК РФ).
В силу п.1 ст.451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 п.1 ст.451  ГК РФ). Констатировать наличие предусмотренного ст.451  ГК РФ основания для расторжения (изменения) договора можно при одновременном соблюдении следующих условий: обстоятельства изменились после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали их наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; исполнение договора с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.451 ГК РФ, Постановление  Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10). Обязанность доказывания наличия указанных условий, являющихся основанием для расторжения договора в порядке ст.451  ГК РФ, лежит на истце

Источник: http://xn--h1agnibg6e.xn--p1ai/konsultatciya-yurista/vopros-otvet-65

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Юридический портал
Добавить комментарий