Ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию

Что понадобится для ввода объекта в эксплуатацию

Ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию

Ввод или сдача жилого/производственного объекта в эксплуатацию является окончательным этапом любого строительства. Данный этап заключается в получении соответствующих документов. Нюансы этого важного вопроса будут рассмотрены в данной статье.

Правительством России был установлен перечень документов, который необходим для реализации процедуры ввода любого строительного объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что самым главным документом в данной ситуации является технический план. Он содержит в себе те сведения, которые были внесены в государственный кадастр для недвижимости.

Также здесь должны быть указаны технические параметры сооружения, здания или помещения, нужные при постановке конкретного объекта недвижимости на соответствующий учет.

Следует помнить, что это требование актуально и для объектов, относящихся к незавершенному строительству.

Помимо этого документа, в перечень необходимой документации, нужной для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, следует предоставить:

  • заявление, подтверждающее выдачу разрешения для введения в эксплуатацию указанного объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы, выданные на земельный участок;
  • разрешение, выданное на строительство;
  • градостроительный план, оформленный для конкретного земельного участка;
  • выданный акт для приема объекта произведенной капитальной застройки. Подается в случае, если проводится реконструкция, строительство или капитальный ремонт на основе заключенного договора;
  • документ, который является подтверждением соответствия отремонтированного, реконструированного, построенного объекта капитальной застройки установленным требованиям технического регламента. На нем обязательно должна иметься подпись лица, проводившего строительство;
  • документ, в котором отражены соответствие параметров реконструированного, построенного или отремонтированного объекта данного капитального строительства. Он должен содержать подпись лица, занимавшегося строительством. Исключение составляет только ситуация, когда осуществляется индивидуальное жилищное строительство;
  • документ, который содержит факты, подтверждающие наличие соответствия предмета жилой постройки техническим условиям. Его подписывает представитель организации, которая проверяет эксплуатационные характеристики всех сетей техническо-инженерного обеспечения. Необходимо предъявлять только в том случае, если есть такие сети;
  • схема, которая отображает расположение отремонтированного, реконструированного или построенного объекта капитального строительства. Эта схема также должна включать расположение сетей технического-инженерного обеспечения;
  • заключение, которое выдается соответствующим органом государственной власти, осуществляющего надзор за постройками.

На заключении следует остановиться более детально. В нем должна содержаться информация касательно соответствия построенного объекта, который необходимо вводить в эксплуатацию, всем строительным требованиям, прописанным в проектной документации. Также должно быть заключение, выданное государственной службой экологического контроля.

Наличие всей этой документации позволит осуществить процедуру ввода любого строительного объекта в эксплуатацию. Также они будут нужны и для начала соответствующей процедуры.

Нюансы процедуры ввода в эксплуатацию

Процедура сдачи объекта в дальнейшую эксплуатацию предполагает довольно трудную и кропотливую работу, которую без знания всех нюансов и тонкостей довольно проблематично сделать за один заход.

Данную процедуру проводит специализированная экспертная комиссия, которая объединяет в себе представителей подрядчиков и заказчиков. При необходимости в ее состав могут входить независимые эксперты, а также представители различных государственных структур. Это допустимо, если осуществляется введение в эксплуатацию объекта, имеющего государственное назначение.

Чтобы сделать все правильно и быстро, нужно знать следующие нюансы данной процедуры:

  • инвестор/заказчик может привлекать на момент сдачи и ввода в эксплуатацию недвижимости управляющую компанию. В данном случае компания выступает в роли эксперта, который компетентно разбирается во всех тонкостях по техническому обслуживанию и эксплуатации. Именно эта компания играет главенствующую роль в процедуре ввода уже готового объекта;
  • специалисты управляющей компании работают в тесном сотрудничестве с экспертами технического надзора. Они проводят освидетельствование завершенности и готовности к дальнейшему использованию оборудования, инженерных систем на вверенном предмете постройки;
  • лучше всего привлекать управляющую компанию заблаговременно, с целью более качественного и профессионального проведения комплекса мероприятий, предшествующих вводу построенного объекта в дальнейшую эксплуатацию;
  • перед непосредственным завершением строительства профильные специалисты должны работать независимо друг от друга: строитель, архитектор, проектировщик, дизайнер. Это делается для того, чтобы экспертная комиссия не могла придраться, например, к такой мелочи, как расположение розеток в различных помещениях;
  • проведение активных испытаний инженерных систем, а также проверка всего технического оборудования. Это поможет выявить недочеты систем и устранить их до момента оценки экспертной комиссии, что существенно снизит риск возникновения различных неприятностей на этапе проверки.

Следует отметить, что всю документацию, которую необходимо предоставить экспертной комиссии, лучше всего собирать заблаговременно. Так вы сможете успеть пройти все промежуточные процедуры перед окончательным этапом – сдача объекта строительства для дальнейшей эксплуатации.

Отдельное место в данной ситуации занимает прием государственных объектов недвижимости. Их ввод происходит только после того, как вся необходимая документация была подписана компетентной экспертной комиссией.

Сдача объекта строительства может осуществляться поэтапно, согласно установленной схемы, которая оговорена условиями заключенного договора подряда.

Окончанием сдачи недвижимости в эксплуатацию считается подписание соответствующих документов подрядчиком, заказчиком, инвестором, а также эксплуатирующей организацией.

Непосредственное введение знаменуется заключенным правовым актом, выданным органом государственной администрации, обладающей соответствующей компетенцией.

Также на ряду с правовым актом очень важное место занимает акт, выданный приемочной комиссией. Вместо последнего допускается оформление двухстороннего акта, заключенного между инвестором и заказчиком. Ввод также правомочно подтверждать финальное заключение, выданное ЖКХ и Министерством строительства.

Правильная подготовка к сдаче и введению в эксплуатацию любого вида построенной недвижимости заключается в заблаговременном сборе нужной документации и ознакомлении со всеми нюансами проведения соответствующей процедуры. Все это позволит вам быстро и без происшествий сдать объект строительства.

«Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства»

На записи начальник Управления подготовки градостроительных документов Москомархитектуры рассказывает об оформлении документации относительно ввода объекта в эксплуатацию.

Если у Вас остались какие-то вопросы, обращайтесь по телефону:
8 (800) 777-08-62 доб. 146
P.S. – Звонок с территории РФ бесплатный.

Источник: https://www.gosuslugi.ru/

Источник: http://dokymenta.ru/nedvizhmost/vvod-obekta-v-ekspluatatsiyu-2036/

Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию

Ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию

Обычно объекты недвижимости создаются в рамках договора строительного подряда. То есть подрядчик, согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ, должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — принять их результат и оплатить. При этом в случае, если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. То есть обязанность по уплате налога на имущество у организации, по мнению чиновников (см. письмо Минфина России № 03-05-06-01/30), возникает с момента начала использования объекта в основной деятельности.

Посредством регулирования федеральных законов, работают городские и региональные градостроительные органы, которые могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы, заниматься принятием законодательных актов, в которых обоснуются экономические или природные условия, учитываемые в местной правовой базе.

Однако возможности властей конкретного города, области или края ограничены основами российского законодательства, обязательными к исполнению.

Связи с чем, все принимаемые акты на уровне органов местного самоуправления должны полностью соответствовать Конституции РФ, Гражданскому и Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГК РФ и ГрК РФ).

Существует взаимосвязь между завершением строительства, для которого понадобится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в порядке, определенном ст.

55 ГрК РФ и заявлением застройщика или уполномоченной организации, которая обращается в органы исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором есть перечень необходимых документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ. Среди них:

Ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства

3.2.

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1, 2, 3 и 9 части 3 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в части 2 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

Что такое объект незавершенного строительства

  1. Далее заказчик письменно уведомляет подрядчика о своем решении в соответствии с теми сроками, которые были указаны в договоре подряда.
  2. Необходимо получение разрешения на консервацию со стороны государственной экологической экспертизы, работу которой заказчик оплачивает в полном объеме.
  3. При необходимости заказчик также должен заблаговременно направить письменные уведомления в различные органы и структуры, например:
  • в пожарную инспекцию;
  • в местное отделение ГИБДД;
  • органы внутренних дел и др.
  1. Заказчик перед проведением консервации обязан:
  • оплатить подрядчику в полном объеме все работы, выполненные к настоящему моменту (статья 752 Гражданского кодекса);
  • возместить возможный материальный ущерб, связанный с таким решением (например, строительная компания уже приобрела все необходимые материалы, а теперь необходимость в них отпала);
  • договориться о дальнейшем плане действий, если заказчик предполагает консервацию на определенный срок с дальнейшей «разморозкой» строительства.
  1. Если консервация проводится силами компании-застройщика (это наиболее распространенный случай на практике), то заключается новый договор подряда (или дополнительное соглашение к изначальному договору), в котором указываются дата начала и окончания консервации, виды работ, стоимость и другие существенные условия.
  2. Созыв инвентаризационной комиссии для оценки объекта и определения условий консервации. В эту комиссию входят представители всех участников договора подряда:
  • генерального подрядчика и субподрядчиков;
  • заказчика;
  • компании, разрабатывавшей проект здания.

Источник: https://ladyjurnal.ru/zashhita-prav-potrebitelej/kak-vvesti-obekt-nezavershennogo-stroitelstva-v-ekspluatatsiyu

Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору – НалогОбзор.Инфо

Ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию

  • подготовка объекта к эксплуатации;
  • получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • приемка завершенного строительством объекта инвестором.

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчика застройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст. 753 ГК РФ).

Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда.

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)?

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ).

Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены. Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п. 5.16.

1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта.

Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления?

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также в постановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г.

№ 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору).

Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение.

Такие правила предусмотрены в пунктах 25–29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами – государственными заказчиками и соответствующими администрациями.

Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9.

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме № КС-11, утвержденный постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

  • соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах. Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п. 3.

1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18 августа 2009 г. № 1139).

К заявлению приложите:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11).
  • схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
  • технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком.

Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне.

Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении 3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов.

Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 (ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки?

Нет, нельзя.

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2009 г. № А28-9065/2008-322/27).

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность?

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации).

Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г.

№ 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

  • о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
  • о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору.

Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст.

 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14, которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Подробнее о заполнении этих форм см. Как в бухгалтерском учете отразить приобретение основных средств за плату.

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры.

Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12. Данное судебное решение, по сути, является прецедентным.

В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_oformit_dokumenty_dlja_peredachi_obekta_investoru/107-1-0-2706

Юридический портал
Добавить комментарий